פסק-דין בתיק ת"א 4205/02

1.         ארבע התביעות המאוחדות עניינן פרויקט, פרי יוזמת משרד הבינוי והשיכון, להקמת שכונת מגורים חדשה באתר הקרוי "אגן האיילות" השוכן ביהודה ושומרון, מרחק 2.5 ק"מ מערבית לישוב גבעת זאב. התובעות, ארבע חברות בנייה, אשר התקשרו עם הנתבעים 1 ו-3 בחוזי בניה ופיתוח להקמת יחידות דיור בפרויקט, טוענות כי חוזים אלה סוכלו ונזנחו ע"י הצדדים, וכי עמידת הנתבעים על ביצועם של החוזים בנסיבות אלה, מהווה הפרה של חובת תום הלב, ומקנה להן זכות לביטולם.

התובעות עתרו תחילה לפסק דין הצהרתי לפיו חוזי הבניה והפיתוח בוטלו על ידן כדין. בהמשך, משנדחתה בקשתן לפיצול סעדים, תוקנו כתבי תביעתן והוספו להם סעדים כספיים של השבה ושיפוי בגין כל הוצאותיהן של התובעות בשל הפרויקט. במהלך ההתדיינות, הוגשה תובענה נוספת ע"י תובעת 2 (ה"פ 1317/02) אשר עניינה  אכיפתו של הסכם ביניים שנכרת, על פי הנטען, בין הצדדים, אגב ניהולו של ההליך המשפטי, ואשר נועד ליתן מענה לתקופת הביניים שעד להכרעה בתביעה העיקרית. הצדדים הודיעו לבית המשפט כי לא נדרשת הכרעה בתובענה זו.

ארבע התביעות, אשר הדיון בהן התמשך עת רבה, בעיקר בשל חילופי המותבים שדנו בהן, נדונו תחילה ע"י שופטים שונים, ואוחדו בהמשך בפני כב' השופט (בדימוס) ב' אוקון, אשר גם שמע את הראיות. בשל פרישתו, הועברו התביעות, בשלב הגשת הסיכומים, לדיון בפני.

רקע עובדתי

2.         במהלך שנת 1999 פרסם משרד הבינוי והשיכון מכרז להקמת 594 יחידות דיור באתר "אגן האיילות" הסמוך לגבעת זאב (מאוחר יותר, בשל פסילתה של אחת החברות הזוכות במכרז, צומצם מספר יחידות הדיור ל-546). מטרת המכרז הייתה בניית שכונת מגורים שתכלול דירות מרווחות בצפיפות נמוכה ופיתוח בסטנדרט גבוה. הפרויקט חולק ל-10 מתחמים, וזכו בו עשר חברות בניה, בהן ארבע התובעות. התובעת 1 (להלן:ב. יאיר)זכתה במתחם המקיף 76 יחידות דיור, התובעת 2 (להלן:מנרב)ב-100 יח"ד, התובעת 3 (להלן: יובל הנדסה)ב- 40 יח"ד, והתובעת 4 (להלן: דוד קניג)ב- 42 יח"ד. סך חלקן של התובעות בפרויקט התבטא ב-258 מתוך 546 יחידות דיור שתוכננו בפרויקט. ביתרת המתחמים זכו 6 חברות נוספות בהן בן אבו חברה לבנין ופיתוח בע"מ (להלן- חברת בן אבו),שתוזכר עוד להלן, שזכתה במתחם בן 76 יחידות דיור.

3.         בעקבות זכייתן, נחתמו עם כל אחת מן הזוכות במכרז, בהן התובעות, שני חוזים: האחד, חוזה פיתוח שנכרת עם הנתבע 3, הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון (להלן- הממונה),בעל הזכויות במקרקעין, אשר הסדיר את העמדת הקרקע לרשות התובעות וחייב את התובעות להשלים את חלקן בפרויקט תוך תקופת פיתוח בת 36 חודשים (להלן: חוזה הפיתוח). והשני, חוזה בנייה והשלמת פיתוח שנכרת עם המדינה, באמצעות הנתבע 1, משרד הבינוי והשיכון (להלן גם - משב"ש)אשר הסדיר את חיובי הצדדים בכל המתייחס להקמת יחידות הדיור והפיתוח הצמוד במתחמה של כל תובעת(להלן: חוזה הבניה).החוזים עם התובעות נחתמו בתקופה שבין נובמבר 1999 למרץ 2000.

 בחוזה הפיתוח וחוזה הבנייה, שהוראותיהם שלובות זו בזו, התחייבו התובעות לבנות את יחידות הדיור ולבצע את הפיתוח הצמוד אליהן במתחם בו זכו. כן התחייבו לעשות כמיטב יכולתן כדי למכור את יחידות הדיור שייבנו בשוק החופשי או להשכירן. מנגד התחייב  משרד הבינוי והשיכון, היזם, המתכנן והמפתח של אתר הפרויקט, לבצע את עבודות הפיתוח הכללי לפרויקט, הכוללות כבישי גישה לשכונה, הנחת קווי מים וקווי ביוב, הקמת פארק מרכזי ועוד. בחוזי הפיתוח והבנייה נקבע עוד כי על התובעות להשלים את ביצוע הבנייה, כולל סיום עבודות הפיתוח ואכלוס הדירות, תוך 36 חודשים, קרי: עד ליום 31.10.02.

            בגין רכישת הזכויות במקרקעי הפרויקט שילמו התובעות לנתבע 3 סכומי כסף נכבדים: ב. יאיר שילמה סך 4,650,000 ש"ח, מנרב שילמה 12,180,000 ש"ח, יובל הנדסה- 1,920,000 ש"ח ודוד קניג-  2,330,200 ש"ח, הכל בצירוף מע"מ כחוק. בנוסף התחייבו התובעות לשלם לנתבע 1 סכומים נוספים בגין השתתפותן בהוצאות הפיתוח הכללי, אשר חלקם אף שולמו בפועל. עוד הפקידו התובעות בידי הנתבעים ערבויות בנקאיות להבטחת ביצוע התחייבויותיהן החוזיות. לאחר חתימת חוזי הבנייה והפיתוח, ותשלום הסכומים החלים עליהן, החלו התובעות בהליכים התכנוניים הדרושים לשם קבלת היתרי בנייה ובהליכי שיווקו של הפרויקט.

"אינתיפאדת אל-אקצה" והשלכותיה על הפרויקט

4.         בשלהי חודש ספטמבר 2000 פרצו פעולות האיבה הידועות כ"אינתיפאדת אל-אקצה" והתרחשו תקריות אלימות ומעשי טרור באזורים רבים בארץ, ביניהם אזור יהודה ושומרון. אירועים אחדים אירעו באזור גבעת זאב ומספר ישראלים אף קיפחו חייהם באירועי ירי אלימים לא הרחק מאתר הפרויקט. בכביש 443, הכביש המחבר בין ירושלים, גבעת זאב ומודיעין, כביש הגישה היחיד באותה עת לאתר וממנו (כביש גישה נוסף אשר חיבר את האתר לישוב גבעת זאב הושלם רק בשנת 2004), צומצמה התנועה עד מאוד והסביבה כולה הייתה נתונה בקשיים ביטחוניים.

אין חולק, למעשה, כי נוכח המצב הביטחוני הקשה לא הייתה, במשך תקופה מסוימת, אפשרות מעשית לקדם את הפרויקט: עבודות הקבלנים באתר שותקו, עבודות הפיתוח עוכבו, משרדי המכירות באתר נסגרו, תנועת הקונים פסקה כמעט לחלוטין, ומעט הקונים שהספיקו להתקשר עם מי מחברות הבניה בחוזי רכישה, ביקשו לבטלם.

5.         על מצב הפרויקט בעקבות אירועי האלימות ניתן ללמוד ממכתביו של יצחק גינאה, מחברת גינאה-שריסט מהנדסים בע"מ, מנהלת הפרויקט מטעם משרד הבינוי והשיכון. במכתבו למשב"ש מיום 30.5.01 מציע גיניאה לסלול כביש אשר יחבר בין גבעת זאב לאתר הפרויקט, כמצוטט להלן:

"1. המצב הביטחוני בכביש 443 ידוע לכל, והנסיעה בו מסכנת בימים אלו הן את עובדי המשרד, הן את קבלני הפיתוח העובדים מטעמו, הן את היזמים השונים והן את הרוכשים למיניהם הפוטנציאליים ובפועל.

2. לאור מצב זה, פסקו לגמרי המכירות באתר ועשרות מליוני שקלים שהושקעו ע"י משהב"ש וע"י היזמים עלולים לרדת לטמיון...

לאור האמור לעיל אנו מאמינים כי סלילת הקטע העובר בבעלות פרטית (יהודית) הינו צורך ביטחוני חיוני אשר יאפשר נסיעה בטוחה יותר אל השכונה החדשה וממנה"(מסמך 2.1 למוצגי התובעות).

גם במכתבו מיום 23.9.01 מציין גינאה כי "המצב הביטחוני הביא את האתר בגבעת זאב מערב להאטה דרמטית בשיווק הדירות, בעבודות היזמים, ובעקבותיהם רוסן משמעותית קצב הפיתוח של משהב"ש" (מוצג 2.2 למוצגי התובעות).

ביום  24.12.01 פונה גינאה למשהב"ש, במכתב נוסף כדלהלן:

"1.       בתשובה למכתבך... ברצוני לציין:

א. כידוע, עם פרוץ מעשי האיבה הפסיקו רוכשים לפקוד את האתר ולרכוש דירות באתר הנדון.